退去時に「この傷、修理費を敷金から引きます」と言われたら？証明する責任は借主ではなく貸主にあります

賃貸物件を退去するとき、「ここに傷がありますね。修理費を敷金から引かせていただきます」と言われた経験はありませんか。 その場で「すみません」と支払ってしまう方も多いのですが、その傷が借主の不注意によるものだと証明する責任は、実は貸主側にあるのが原則です。 知らずに言われるまま応じる前に、原状回復の基本ルールを知っておきましょう。

原状回復の基本｜「通常の使い方による傷み」は借主の負担にならない

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、 賃貸住宅の原状回復とは「借りた時の状態に戻すこと」ではなく、「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使い方による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

• 壁紙の日焼け、家具を置いたことでできる設置跡、フローリングのワックスの劣化など、 普通に生活していれば自然に生じる「経年劣化」「通常損耗」は、家賃に含まれているものと考えられ、 原則として借主が直す必要はありません
• 借主が負担するのは、タバコの焼け跡、ペットによる傷、こぼした液体を放置したことによるシミなど、故意や不注意（通常の使用を超える行為）による損耗・毀損のみです

「あなたがつけた傷」と言われたら、誰が証明するの？

ここがもっとも大切なポイントです。 前述のガイドラインでは、「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等の発生についての主張・立証責任は、賃貸人が負うことが妥当である」という考え方が示されています。

つまり、「この傷はあなたが住んでいる間に、通常の使い方を超える行為でつけたものだ」ということを、貸主（管理会社）側が証明する必要があるということです。 借主の側が「自分はやっていない」と一つひとつ証明しなければならないわけではありません。 貸主がその根拠を示せない場合、その修理費を借主に請求することはできない、というのが基本的な考え方です。

トラブルになりやすいケース

• 入居前からあった傷や汚れを、「退去時にできたもの」として請求される
• 日照による壁紙の変色など、通常損耗にあたるものを「故意・過失」として請求される
• 「次の入居者のために全面リフォームします」として、本来は貸主負担の範囲まで全額請求される
• 敷金から一方的に差し引かれ、内訳や根拠の説明がないまま明細だけ届く

こうしたケースは、賃貸借契約書に「クロスは入居年数にかかわらず全額借主負担」のような特約(特別な約束事)が定められている場合もあります。 特約自体が直ちに無効になるわけではありませんが、 特約が有効と認められるには、その内容が借主にとって一方的に不利でなく、 契約時にきちんと説明され、借主が明確に合意していることが必要とされています。

自分を守るためにできること

• 入居時部屋の傷・汚れ・設備の状態を、日付がわかるように写真や動画で記録しておく。 「入居時チェックリスト」のような書類があれば記入して提出し、コピーを保管する
• 在住中うっかり物を落として傷をつけてしまった場合などは、早めに管理会社に連絡し、 いつ・どのような経緯でできた傷かを記録に残しておく
• 退去時の立会い指摘された箇所はその場で写真を撮り、「これはいつからある傷ですか」「通常の使用でできるものではないですか」と確認する。 納得できない請求にその場で署名・合意せず、「確認の上で連絡します」と持ち帰ってもよい

退去後に高額な請求書が届いたら

まずは、請求の根拠となる見積書や写真など、資料の提示を求めましょう。 そのうえで、「これは経年劣化・通常損耗にあたるのではないか」「入居時からあった傷ではないか」など、 疑問点を整理して書面(メールなど記録に残る形)で問い合わせるのが基本です。

話し合いで解決しない場合は、消費生活センターや自治体の住宅相談窓口、 国民生活センターなどに相談できます。 金額が大きく、どうしても合意できない場合は、裁判所の「少額訴訟」という手続きを利用する方法もあります。

まとめ｜「言われたまま支払う」前に確認したいこと

• 通常の使い方でついた傷・汚れ(経年劣化・通常損耗)は、原則として借主の負担にならない
• 「借主の故意・過失による損耗である」ことを証明する責任は、貸主側にある
• 入居時の記録(写真・チェックリスト)が、退去時に自分を守る一番の証拠になる
• 納得できない請求には、その場で安易に同意せず、根拠となる資料の提示を求める